Risico's

De risico’s van het Grondbedrijf worden in eerste instantie binnen het Grondbedrijf zelf opgevangen. Voor het risico op de projecten van het Grondbedrijf is de Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG) gevormd. Deze reserve bepaalt vooral de weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf. Voor het Grondbedrijf geldt als norm, dat de weerstandscapaciteit minimaal gelijk is aan het risicobedrag, met andere woorden: een weerstandsratio > 1.

Aan het begin van vorig jaar (1-1-2021) was de ARG € 17,1 mln. De aanwezige weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf is in 2021 met € 3,0 miljoen toegenomen door een positief resultaat over 2021. Voornaamste reden van dit resultaat is een positieve bijstelling van de grondopbrengsten voor woningbouw, diverse bijstellingen van de kostenramingen en met name hogere (verplichte) winstnemingen waardoor ook een hoger dan verwachte storting in de ARG mogelijk was.

Het positieve resultaat van € 3,- mln. zorgt ervoor dat de ARG per 1-1-2022 € 20,1 mln. bedraagt. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:

• Reserve voor opvangen risico’s: € 9,7 mln.
• Dekking nieuwe grondexploitaties*: € 7,4 mln. (tijdelijk vastgehouden in de ARG)
• Positief resultaat 2021 begroot: € 0,3 mln.
• Positief resultaat 2021 nog te bestemmen: € 2,7 mln.

Totaal: € 20,1 mln.

* Bij de vaststelling van de jaarrekening is vorig jaar besloten om het surplus binnen het Grondbedrijf tijdelijk vast te houden tot nadere bestedingsvoorstellen. Dit bedrag is gereserveerd voor nieuw te openen grondexploitaties met een tekort.

Deze paragraaf gaat in op de vraag hoe groot de ARG van het Grondbedrijf moet zijn om voldoende weerstand te kunnen bieden aan de voorziene risico’s.

Omvang risico’s Grondbedrijf
Bij het Grondbedrijf zijn er zowel projectoverstijgende risico’s (markt, prijsstelling, etc.) als projectspecifieke risico’s die het resultaat van complexen kunnen beïnvloeden.
In het MPG 2022 zijn deze risico’s in zes onderdelen uitgesplitst. Onderstaande tabel geeft per onderdeel inzicht in het bruto risicobedrag.

* Zie onder 4 een nadere toelichting op de IFLO-methodiek
Tabel 4.1: Inzicht in risico’s grondbedrijf

Bovengenoemde risicobedragen die optellen naar € 12,2 miljoen zijn de bruto risico’s binnen het Grondbedrijf. Tegenover deze bedragen staan namelijk ook winstverwachtingen en posten onvoorzien welke (gedeeltelijk) als dekking ingezet kunnen worden voor het opvangen van de risico’s. Wanneer deze bedragen van de bruto risico’s afgetrokken worden resteert er per 1-1-2022 een benodigde netto weerstandscapaciteit van € 9,4 miljoen.

De afgelopen jaren zijn de projecten steeds verder tot uitvoering gekomen. Hierdoor zijn de posten onvoorzien kleiner geworden en is de winstverwachting lager geworden doordat winsten ook daadwerkelijk genomen en vrijgevallen zijn. Logische ontwikkelingen die passen bij de huidige positie van het grondbedrijf. Hierdoor is het verschil tussen het bruto en netto benodigde weerstandscapaciteit afgenomen.

Voor een toelichting op de onderdelen wordt verwezen naar hoofdstuk 6 van het MPG 2022 (zie verwijzing in laatste kolom). Hieronder zijn voor het inzicht de grootste risico’s kort benoemd.

1 en 2: Projectoverstijgende risico’s (externe omstandigheden)
Deze risico’s van het Grondbedrijf zijn gelegen in omstandigheden waar de gemeente geen of heel beperkt invloed op heeft. Bijvoorbeeld risico’s door inflatie, lagere grondopbrengsten en vertraging in de uitgifte. Deze risico’s worden nagenoeg volledig ingegeven door economische omstandigheden en zijn meegenomen bij de onderdelen 1 en 2. Inmiddels bevindt het Grondbedrijf zich al jaren in economische gunstige omstandigheden en door de afbouw van het grondbedrijf zijn deze risico’s over de jaren afgenomen. Desondanks is het belangrijk om rekening te houden met tijden dat het economisch minder goed gaat. Daarnaast zijn het afgelopen jaar 4 nieuwe grondexploitaties geopend voor de realisatie van woningen. Daarmee is het risicoprofiel van het grondbedrijf minder hard afgenomen ten opzichte van voorgaande jaren.

3: Projectspecifieke openbare risico’s en kansen
De projectspecifieke risico’s zijn de risico’s die zich kunnen voordoen binnen de projecten en kunnen voor ieder project uniek zijn. De projectspecifieke risico’s zijn ten opzichte van vorig jaar toegenomen. Dit heeft te maken met de afgenomen capaciteit van de posten onvoorzien en de winstverwachting maar ook door het openen van nieuwe grondexploitaties binnen het Grondbedrijf (Veldhuis Molenstraat Centrum, Prinses Beatrixlaan 301 en de Steenbeek) en de actualisatie van de risico’s in Haven Centrum.

Hieronder zijn de belangrijkste risico’s weergeven:

• Mee- en tegenvallers op de civiele ramingen;
• Stikstofrisico bij gewenste bestemmingswijzigingen;
• De prijsstelling van enkele woningbouwkavels en bedrijfskavels die nog verkocht moeten worden;
• Eventuele planschade uitkeringen vanwege bestemmingswijzigingen;
• Risico op tegenvallende saneringskosten;
• Vertragingen in grondverkoop.

Binnen verschillende projecten is rekening gehouden met risico’s op het gebied van stikstof. Dit zorgt met name voor vertragingsrisico’s als gevolg van extra onderzoeken en de complexiteit van bestemmingswijzigingen. De impact op de grondverkoop binnen de bestaande projecten waarbij sprake is van een juiste bestemming is beperkt. Dit geldt niet voor eventuele nieuwe ontwikkelingen of projecten waarbij een bestemmingswijziging nog moet plaatsvinden.

4: IFLO-methode
De IFLO-methode wordt toegepast op de overige complexen binnen het grondbedrijf. Het uitgangspunt hierbij is dat 10% van de negatieve boekwaarde en 10% van de resterende kosten wordt meegenomen als risico. Het risico vanuit de IFLO methode is met € 0,7 mln. nagenoeg gelijk gebleven. In deze categorie is de vierde nieuwe grondexploitatie opgenomen omdat het een hele kleine exploitatie betreft.

5: Risico kaderwijziging Zuidwest Poort
Op 14 februari 2019 heeft uw raad het raadsvoorstel ‘Addendum Wegenerlocatie locatie – Zuidwestpoort’ vastgesteld. Onderdeel van het voorstel was het rekening houden met het gemeentelijk aandeel in het risico van € 1,6 miljoen voor het niet kunnen realiseren van alle beoogde bestemmingen.

6: Risicovoorziening winstnames
In februari 2018 heeft het college uw gemeenteraad per brief geïnformeerd over een wijziging in de systematiek van tussentijdse winstneming van het Grondbedrijf als gevolg van een duiding van de commissie BBV (Besluit Begroting en Verantwoording). In het kort betrof dit een verschuiving van het door de raad vastgestelde voorzichtigheidsprincipe naar een realisatieprincipe. Gekozen is voor een methodiek dat de genomen winsten pas vrij kunnen vallen als deze voldoen aan het voorzichtigheidsbeginsel. Op basis van de meest recente berekeningen is het verschil tussen het realisatie- en voorzichtigheidsprincipe circa € 3,4 miljoen. Deze houden wij zoals gebruikelijk aan in de ARG als risicobuffer. Dat is een verlaging (en vrijval) van € 1,2 mln ten opzichte van 2021.

Benodigde reserve voor het opvangen risico's
Op basis van de meest recente risicoberekeningen zou de ARG per 1-1-2022 € 9,4 miljoen moeten bedragen. Dit betekent dat de netto benodigde weerstandscapaciteit in 2021 is afgenomen met € 0,3 miljoen.

Deze afname is als volgt opgebouwd:

• Toename project(overstijgende)risico’s (onderdeel 1, 2 en 3): + € 0,9 mln.
• Vrijval risicovoorziening winstnames (onderdeel 6): - € 1,2 mln.

De weerstandsratio grondbedrijf
De weerstandsratio geeft inzicht in het vermogen van een gemeente om onverwachte verliezen door incidentele tegenvallers op te kunnen vangen zonder dat de continuïteit of de dienstverlening van de organisatie direct in gevaar komt of financiële noodmaatregelen nodig zijn. Door het aanwezige weerstandscapaciteit te delen door het benodigde weerstandscapaciteit ontstaat de weerstandsratio.

De aanwezige weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf bestaat uit de volgende onderdelen:

• Post onvoorzien binnen grondexploitatiebegrotingen;
• Eventuele winstverwachting van grondexploitatiebegrotingen;
• Algemene Reserve Grondbedrijf.

Op basis van de meest recente berekeningen zou op basis van de risicoberekeningen de ARG per 1-1-2022 dus € 9,4 miljoen moeten bedragen. Zoals aan het begin van de paragraaf vermeld is de werkelijke stand van de ARG (per 1-1-2022) in totaal € 20,1 miljoen. De weerstandsratio komt daarmee eind 2021 uit op 2,14 (€ 20,1 / € 9,4).

Resultaat grondbedrijf 2021 en vrijval
Doordat de ARG hoger uitkomt dan dat op basis van de berekening aan ARG noodzakelijk is, kunnen er gelden vrijvallen. Wij stellen u voor om € 10,7 mln. (€ 20,1 mln. - € 9,4 mln.) vrij te laten vallen tgv de algemene middelen.

Bovengenoemde vrijval is fors. Grotendeels wordt dit veroorzaakt door de vrijval van de ‘dekking nieuwe grondexploitaties’. Bij de vaststelling van de jaarrekening is vorig jaar besloten om het surplus binnen het Grondbedrijf tijdelijk vast te houden tot nadere bestedingsvoorstellen. Het afgelopen jaar zijn met behulp van deze voorziening een aantal grondexploitaties geopend voor de ontwikkeling van 234 woningen (ruim 90% in het betaalbare segment). Bij deze grondexploitaties met een voorzienbaar tekort is dit tekort afgedekt door een gedeelte van deze voorziening in te zetten. Omdat het bedrag voor één jaar is vastgehouden valt het restant nu vrij richting de algemene middelen. Mocht er in de toekomst dekking nodig zijn voor nieuwe exploitaties, bijvoorbeeld Ecofactorij II waar volop aan wordt gewerkt, dan moet een voorzien tekort gedekt worden vanuit de algemene middelen.