Paragrafen

Vastgoed

2.8 Vastgoed

2.8.1 Algemeen
De gemeente Apeldoorn is eigenaar van veel kadastrale eigendommen. Binnen onze gemeente maken we onderscheid in de gebruiksportefeuille die hoofdzakelijk is ondergebracht bij het Vastgoedbedrijf (circa 127 objecten) en de ontwikkelportefeuille (circa 60 objecten) die valt onder het Grondbedrijf. Beide “bedrijven” vallen onder de verantwoordelijkheid van de afdeling Vastgoed en Grond. Daarnaast heeft onze gemeente een economisch claimrecht op circa 100 schoolgebouwen, waarvan het juridisch eigendom voor het merendeel bij de schoolbesturen ligt, en heeft de afdeling Beleid Maatschappelijke Ontwikkeling circa 35 gymlokalen in eigendom ten behoeve van de Onderwijshuisvesting.

Tevens is de afdeling sinds 2017 verantwoordelijk voor het beheer van de Zwitsal locatie als industrieel erfgoed. Binnen deze locatie worden (delen van) panden tijdelijk verhuurd en onderhouden. De opbrengsten en kosten die dat met zich meebrengt worden begroot en verantwoord binnen het project Zwitsal. Dit project kent tevens een reserve die gebruikt wordt om de baten en de lasten budgetneutraal te laten verlopen totdat het project verkocht wordt.

In onderstaand overzicht wordt onze totale vastgoedportefeuille nader in beeld gebracht.

(Accres B.V. beheert en exploiteert de 35 gymlokalen van JZW en ca. 20 maatschappelijke objecten van de kernportefeuille van het Vastgoedbedrijf)

2.8.2  Actuele ontwikkelingen

Impact corona op vastgoed
Verspreiding van het coronavirus kan mogelijk effect hebben op het beleid ten aanzien van de toegepaste ventilatiesystemen in onze gebouwen. Op dit moment volgen wij het advies van het RIVM. Wordt het gebouw gebruikt conform de bouwvergunning en daarmee het bouwbesluit, dan zijn geen aanvullende maatregelen nodig. We blijven de ontwikkelingen over dit onderwerp volgen. Zodra de landelijke overheid anders besluit, zullen wij de impact hiervan in kaart brengen. In deze jaarrekening hebben we hiervoor een nieuw risico opgevoerd.

Verkoop (maatschappelijk) vastgoed
Het afgelopen jaar en ook de komende periode heeft het Vastgoedbedrijf te maken met incidentele taakstellingen voor wat betreft te verkopen vastgoed. Deze taakstelling is gericht op de verkoop van vastgoed die buiten onze grondexploitaties en aangekochte strategische panden vallen.

In onderstaande grafiek kunt u het verloop zien van zowel de taakstelling als de realisatie in de afgelopen jaren. Ook in 2021 is de taakstelling ruimschoots gehaald wat heeft geleid tot een incidenteel voordeel.

Het gaat hier om de verkoopwaarde en de doelstelling van verkopen. Verkoop leidt niet in alle gevallen tot een boekhoudkundig positief resultaat. Met name in die gevallen waar sprake is van een hoge boekwaarde kan verkoop wel leiden tot een positieve kasstroom en tegelijk tot een negatief resultaat vanwege een hoge afschrijvingslast. Ons te verkopen vastgoed wordt getaxeerd en conform de wet- en regelgeving gewaardeerd op de getaxeerde marktwaarde.

2.8.3 Projecten en investeringen

Verduurzaming gemeentelijk vastgoed
In 2016 heeft besluitvorming en kredietverlening plaatsgevonden over het project verduurzaming gemeentelijk vastgoed. Door de Raad is een krediet van totaal € 9,5 mio beschikbaar gesteld, waarover jaarlijks wordt gerapporteerd in het MPV (Meerjarenperspectief Vastgoedexploitaties).
In maart 2021 is de “Monitor – verduurzaming gemeentelijk vastgoed” aan de Raad gezonden. Daarin is terug te lezen wat deze opgave behelst, hoe we het hebben aangepakt, welke resultaten we hebben behaald en wat ons nog te doen staat. We hebben een energiebesparing behaald van 35 procent ten opzichte van 2015. De afgelopen jaren is in onze gemeentelijke gebouwen totaal 2.300.000 m3 aan gas en 8.300.000 kWh aan elektra bespaard. Dat staat gelijk aan 1.850 jaarlijkse gas-verbruiken respectievelijk 3.000 jaarlijkse elektra-verbruiken van een gemiddeld huishouden. Hiervoor zijn tal van maatregelen doorgevoerd in onze vastgoedportefeuille. Van isolerende maatregelen, ledverlichting, warmtepompen, zonnepanelen (meer dan 5.000 op onze gemeentelijke daken) tot ook meer innovatieve maatregelen zoals een waterstof generator. Om de doelstelling van 50 procent besparing te behalen hebben we in 2021 nog diverse maatregelen uitgevoerd welke in 2022 nog verder worden opgepakt.  

Sporthal Zuiderpark
Vanaf 2017 is gewerkt aan een scenariostudie voor de toekomst van sporthal Zuiderpark. In 2017 is de raad hierover geconsulteerd en deze heeft aangegeven nieuwbouw een interessante optie te vinden. Op 29 maart 2021 is de raad middels een raadsbrief geïnformeerd over nieuwbouw op de locatie van voetbalvereniging Columbia. Dit wordt nu verder uitgewerkt. In 2022 wordt er een voorstel gemaakt voor het bestuur waarin de verkenning voor het voorkeursscenario definitief wordt afgerond. Vervolgens kan er een studiekrediet worden aangevraagd en een volledig projectbudget waarin alle kosten zijn opgenomen inclusief de achtergebleven kosten. De verwachting is dat het projectbudget eind 2022 begin 2023 inzichtelijk is.

Zwembad Noord
Op 20 februari 2020 is de raad geïnformeerd over de uitkomsten van de haalbaarheids- en locatieonderzoeken voor het nieuwe zwembad. In april 2021 heeft de gemeenteraad een definitief besluit genomen over het type zwembad. De voorkeur voor het bouwen van een nieuw overdekt zwembad is hierbij uitgesproken. Realisatie van het nieuwe zwembad is op z’n vroegst 2026/2027. De financiële dekking voor de bouw van het nieuwe zwembad is in de MPB 2021 opgenomen, ervan uitgaande dat het nieuwe zwembad medio 2024 in exploitatie kon worden
genomen. Dit wordt conform de huidige planning later. In 2021 is besluitvorming voorbereid voor de locatiekeuze. Eind 2022/begin 2023 starten we met de aanbesteding nadat de besluitvorming over het definitieve krediet heeft plaatsgevonden.
In 2021 heeft de nieuwe situatie zich voorgedaan dat een projectontwikkelaar de locatie Kerschoten heeft aangekocht ten behoeve van woningbouw. Ook heeft de gemeenteraad opdracht gegeven om het effect van de komst van het Korps mariniers te onderzoeken. Beide ontwikkelingen hebben er toe geleid dat het project is vertraagd. De huidige planning is dat het zwembad in 2026 of begin 2027 in exploitatie kan worden genomen. De verwachting is dat in februari 2022 een definitieve keuze voor de locatie wordt gemaakt door de gemeenteraad. Voorjaar 2022 is duidelijk welke consequenties
dit heeft voor het instant houden van zwembad de Sprenkelaar.

Sportvelden en kleedaccommodaties
In 2021 is de uitvraag voor een onderzoek naar het Sport Vastgoed voorbereid in samenwerking met de beleidsafdeling Sport. Deze opdracht wordt begin 2022 uitgezet. In deze visie zullen tevens kaders en randvoorwaarden worden geschetst voor de accommodaties in eigendom van de gemeente. De diverse accommodatievraagstukken die spelen worden hierin meegenomen en op elkaar afgestemd.

Landgoed Woudhuis en bossen
Begin 2020 is de erfpachtovereenkomst met Natuurmonumenten ten aanzien van het bos en natuurbeheer bekrachtigd. Ook 2 opstallen (pachtboerderijen) maken onderdeel uit van deze erfpachtovereenkomst.

De monumentale boerderij (Woldhuis 13) bleek in slechtere bouwkundige staat dan oorspronkelijk gedacht, waardoor de verbouwkosten hoger zijn. In 2021 is een voorstel tot begrotingswijziging voorbereid. De planning is dat het bestemmingsplan in 2022 ter visie kan.

Centrum Maatschappelijk Ondersteuning (CMO/Samen055)
De CMO/Samen055-locaties in De Stolp, dokZuid en de Zilverschoon zijn inmiddels opgeleverd en in gebruik genomen.

Omnisport
Op verzoek van de Atletiekunie wordt - in het kader van (inter)nationale evenementen -  in overleg met de afdeling Beleid Maatschappelijke Ontwikkeling onderzocht of de gehele atletiekvloer vervangen kan worden in plaats van het gedeeltelijk vervangen van versleten delen zoals voorzien. Indien hiervoor gekozen wordt dient er een voorstel te komen voor een aanvullende financiële dekking. In 2021 is een deel van de atletiekvloer vervangen. De totale vervanging van de atletiekvloer wordt meegenomen in de aanvraag voor toekomstige toernooien, welke in 2022 verder worden uitgewerkt.

Parkeergarage Haven Centrum
In 2021 is gewerkt aan het plan rondom de verplaatsing van de entree van de parkeergarage. In 2022 wordt gestart met deze bouwwerkzaamheden. Ook wordt een plan voor verduurzaming en vergroening van de gevel uitgewerkt.

Omnizorg
Voortschrijdend inzicht, jaren van ervaring en verandering van zorgaanbod hebben er toe geleid dat er aanpassingen aan en rond het gebouw Omnizorg noodzakelijk zijn. Hiervoor heeft de raad in juni 2020 een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld om te komen tot een plan met kostenraming. In 2021 is  de ontwerpfase gestart. In 2022 leggen wij een integraal voorstel voor aan het college en  raad ter besluitvorming. Daarin wordt opgenomen:

  • de benodigde fysieke aanpassingen
  • effecten voor de investeringskosten
  • de effecten voor de beheer- en exploitatie.

De regiogemeenten worden voorafgaand geraadpleegd voor onderdelen die de begroting voor de Algemene voorzieningen MO/BW raken. Na besluitvorming door de raad start de uitvoeringsfase. Aangezien een deel van de benodigde investeringen noodzakelijk zijn hebben we in deze jaarrekening het risico hiervoor opgenomen en ingeschat op > € 1,5 mln. Daarbij hebben we tevens de kans op 75% gezet, aangezien we verwachten dat de kans groot is dan we deze investeringen (deels) moeten uitvoeren. Op dit moment is nog niet duidelijk hoe hoog de investering wordt en wat het structurele effect zal zijn voor onze gemeente.

Brandweerkazernes
Centrale Brandweerpost
De VNOG heeft de wens om drie brandweerkazernes binnen de grenzen van Apeldoorn samen te voegen tot één centrale post. Dit vanuit de gedachte dat zowel bedrijfsmatig als op brandveiligheid (aanrijtijden) winst behaald kan worden. Vanwege het vertrek van de VNOG eind 2023 uit haar huidige kantoor aan de Europaweg (onderhuur bij de Politie die die ruimte zelf nodig heeft) ziet de VNOG het als een optie om ook haar administratieve en bestuurlijke taken op deze nieuwe locatie te concentreren.

In oktober 2021 heeft de raad ingestemd met een voorbereidingskrediet om de initiatieffase tot en met het definitief ontwerp te doorlopen. Vanaf dat moment wordt het schetsontwerp uitgewerkt. Het college kan na afronding van de schetsontwerpfase een tussentijds besluit nemen voor het selecteren van een voorkeursvariant of een no go besluit in combinatie met een alternatieve optie om de overschrijdingen van de aanrijtijden van brandweervoertuigen bij een uitruk in het noordoostelijke gedeelte van de stad definitief op te lossen. Dit voorstel zal ook ter consultatie aan de raad worden voorgelegd en naar het Algemeen Bestuur van de VNOG worden gestuurd. Naar verwachting wordt voor het zomerreces 2022 het collegevoorstel ter besluitvorming voorgelegd aan het college. Op 27 januari 2022 heeft de raad ingestemd met de strategische aankoop van de beoogde locatie van de centrale brandweerpost.

Sanering Holthuis/Geurtsweg
Op een kavel rond Holthuis/Geurtsweg is recent bodemonderzoek verricht. Aanleiding was dat er interesse vanuit de markt is voor dit perceel. Gebleken is dat hier sprake is van verontreiniging. Verdere onderzoeken heeft opgeleverd dat wij dit als gemeente zullen moeten oppakken, ook vanuit de provincie zijn wij hier op aangesproken. De afgelopen periode is er hard gewerkt aan het in kaart brengen van de precieze verontreiniging en het daarbij behorende saneringsplan. De Provincie heeft in 2018 beschikt met een verplichting tot sanering. Op basis van deze beschikking is een spoedige sanering noodzakelijk. Op dit moment zijn de kosten nog niet helder maar verwachten we al de nodige kosten te moeten maken. Daarom is in deze jaarrekening een risico opgenomen van € 500.000. Dit risico omvat naast saneringskosten ook kosten voor archeologisch onderzoek.

Brandveiligheid Huis van Schoone Kunsten
Voor dit project is in 2021 een budget aangevraagd om aan de slag te gaan met de brandveiligheid van dit object. Er is ondertussen gewerkt aan dit project en we komen steeds dichter bij een uitvoering. Voortschrijdend inzicht brengt met zich mee dat het complex qua brandveiligheid geen eenvoudige opgave is. De huidige inzichten, en actuele voorschriften, geven aan dat het huidige budget ontoereikend is. In deze jaarrekening houden we er al rekening mee dat de kosten 50% hoger uitvallen dan eerder verwacht. Dit is als incidenteel risico opgevoerd. In 2022 willen wij eerst één en ander scherper beoordelen en een afweging maken wat er minimaal nodig is. Op basis van nieuwe inzichten zullen we vervolgens tot uitvoering overgaan. Mocht er echter extra krediet nodig zijn, meer dan de kaders uit onze financiële verordening dan komen we met een voorstel naar de raad.  

2.8.4 Financiële context

Financieel gezien loopt het Vastgoedbedrijf door bijna alle beleidsprogramma’s en vele taakvelden heen. Zoals u ziet in onderstaande tabel loopt ons vastgoed door alle programma’s heen. Het betreft hier de baten en lasten die betrekking hebben op het vastgoed inclusief de bijbehorende bedrijfsvoeringslasten.

Binnen de programma’s zelf vindt u het totaalbeeld voor de specifieke taakvelden met eventueel daarbij behorende opbrengsten (in de vorm van heffingen/belastingen) en de dekking (in de vorm van reserves en voorzieningen). Voor wat betreft het vastgoed gerelateerde deel zijn, in onderstaande tabel, onder andere opgenomen de verhuur- en erfpachtopbrengsten voor de diverse gebouwen waar het team vastgoed verantwoordelijk voor is.    

Waarde ontwikkeling van ons totale vastgoed
De exploitatie is er op gericht dat we ons vastgoed goed beheren, exploiteren en onderhouden. Dat is belangrijk in het kader van veiligheid en ook gezien de totale waarde die in ons vastgoed is geïnvesteerd.

De totale boekwaarde van ons vastgoed ligt rond de € 380 Mio. In onderstaande grafiek geven we u een beeld van de ontwikkeling van de totale boekwaarde van het gemeentelijk vastgoed in de afgelopen jaren, zoals die ook in onze jaarrekeningen op de balans verantwoord wordt. De daling heeft onder meer te maken met afschrijvingen in de tijd en met de verkoop van diverse vastgoedpanden in de afgelopen jaren. In 2021 is de totale waarde wederom iets afgenomen. Dat houdt in dat per saldo de afschrijvingen, afwaarderingen en verkopen hoger zijn geweest dan de investeringen in vastgoed. Deze waardeontwikkeling betreft de boekwaarde en is dus exclusief eventuele stille reserves als gevolg van marktontwikkelingen.

2.8.5 Onderhoud Vastgoed

Beleidskader
Met betrekking tot het onderhoud van de panden Vastgoedbedrijf wordt gewerkt met Meerjarenonderhoudsplannen (MJOP’s), conform de NEN 2767 overeenkomstig het in 2017 door u vastgestelde Uitvoeringskader Vastgoedbedrijf. Voor het merendeel van ons vastgoed zijn MJOP’s beschikbaar. Uitzonderingen hierop zijn objecten waarvoor afstoot/verkoop wordt overwogen en het vastgoed in projectontwikkelingsgebieden. Hier wordt alleen het hoognodige onderhoud uitgevoerd. Met betrekking tot de panden op het Zwitsalterrein is, gezien de bijzondere status, een eenvoudig MJOP opgesteld. Uitgangspunt is dat de panden verhuurbaar moeten blijven of in ieder geval het casco geconserveerd blijft.

De MJOP’s zijn leidend voor de wijze en mate van uitvoering van het onderhoud en vormen de (financiële) basis voor de onderhoudsvoorziening binnen het Vastgoedbedrijf.
Voor een aantal objecten geldt dat uitvoering van het eigenaren- en het huurdersonderhoud is belegd bij de huurder van het vastgoed. Dit geldt voor Orpheus, Coda, Omnisport en de Accresportefeuille (inclusief de gymlokalen). De gemeente streeft in lijn met haar eigenaarrol naar een goede regie en sturing op het door deze partijen uit te voeren eigenarenonderhoud van haar eigen vastgoed.

In 2020 hebben we met Accres nieuwe afspraken gemaakt voor het uitvoeren van het onderhoud en de bijbehorende bekostigingssystematiek via een dienstverleningsovereenkomst (dvo). De dvo loopt van 2021-2024.

In het verleden is een deel van de gemeentelijke veldsportaccommodaties (velden en bijbehorende kleedgebouwen) geprivatiseerd naar verenigingen die de accommodaties in gebruik hebben. Een deel (circa 35 velden) is nog gemeentelijk eigendom. Beleid van de gemeente blijft om het onderhoud van het entouragegroen over te laten nemen door de verenigingen. Een groot aantal overeenkomsten met de verenigingen is hier al op aangepast.

In 2021 hebben we onder meer te maken met gewijzigde wet- en regelgeving voor wat betreft onderhoud Vastgoed. Mede in dat licht is in 2021 een inschatting gemaakte van met name het Vastgoed dat buiten onze MJOP's valt; de strategisch aangehouden locaties. Voor deze locaties is aanvullend onderhoud getroffen dan wel is er een aanvullende storting gedaan in de voorziening onderhoud vastgoed. Ter voorkoming van (nieuw) achterstallig onderhoud zullen we dit Vastgoed in 2022 opnemen in een actualisatie van ons MJOP. Wij zullen u in de reguliere P&C cyclus daarover verder informeren.

Uitvoering onderhoud 2021  (wat hebben we bereikt?)
Uitvoering van het onderhoud 2021 heeft plaats gevonden op basis van het onderhoudsplan 2021 zoals dat in het najaar 2020 is vastgesteld binnen het Vastgoedbedrijf.
Het eigenarenonderhoud van Omnisport wordt vanaf 2021 ook aangestuurd door het Vastgoedbedrijf en is betrokken bij het totale onderhoudsbudget Vastgoedbedrijf 2021-2040. Het bestaande risicoformat onderhoud Omnisport is hiermee komen te vervallen en maakt onderdeel uit van het totale
risicoformat onderhoud vastgoedbedrijf (exclusief Accres).

In 2021 is voor het onderhoud aan de aan Accres verhuurde panden gewerkt met de Dienstverleningsovereenkomst 2021-2024 tussen de gemeente Apeldoorn en Accres.
In 2022 wordt dit verder uitgewerkt om te komen tot uitwerking van de gemaakte afspraken.

Voor de panden die recent zijn/worden verbouwd en/of nieuw aangekocht zal conform het Uitvoeringskader Vastgoedbedrijf een actualisatie van het huidig MJOP plaatsvinden. Het is de verwachting dat deze in het voorjaar van 2022 geactualiseerd wordt zodat daarmee input gegeven kan worden aan de Turap 2022 en de voorjaarsnota en begroting 2023.

Het onderhoudsbudget 2021bedraagt € 4,4 miljoen (bijgestelde begroting). Dit is exclusief interne uren en inclusief de stortingen in de voorziening onderhoud Vastgoed.
In de voorziening wordt jaarlijks geld gestort en onttrokken voor met name groot onderhoud. Dit om te voorkomen dat de onderhoudsuitgaven teveel fluctueren per jaar. Gezien de omvang van ons Vastgoed is echter enige fluctuatie niet geheel uit te sluiten en te voorkomen.

De realisatie van de reguliere onderhoudskosten vindt u in bijgaande tabel, met de verdeling naar de verschillende programma's:

Het verschil in realisatie en de bijgestelde begroting ontstaat voor het overgrote deel omdat  er aanvullende onderhoudsuitgaven geweest zijn, waaronder achterstallig onderhoud, waarover wij u in de Turap reeds geïnformeerd hebben. Deze zijn deels in 2021 reeds opgepakt en voor een deel is er een extra storting gedaan in de voorziening onderhoud Vastgoed.

Voor het groot onderhoud werken we met een egalisatie voorziening. Afgelopen jaar zijn meerdere grote onderhoudsprojecten doorgeschoven, onder meer voor de brandweerposten.  De onttrekkingen zijn daardoor lager dan eerder verwacht. Het verloop van de onderhoudsvoorziening is als volgt in 2021:

Stand 1-1-2021      €          2.247.470

Stortingen              €          1.356.185 +
Onttrekkingen       €             262.889 -

Stand 31-12-2021  €          3.340.766

Deze pagina is gebouwd op 05/24/2022 18:07:57 met de export van 05/24/2022 15:56:14